Płacisz czynsz w SIM? To nie znaczy, że mieszkanie będzie tańsze

W ostatnich dniach głośno zrobiło się o mieszkańcach Spółdzielni Inicjatyw Mieszkaniowych "Zagłębie". Według medialnych informacji część najemców miała dowiedzieć się, że po 15 latach płacenia czynszu wykup mieszkania będzie możliwy po cenie rynkowej. Co ważne, czynsz przeznaczany na spłatę kredytu nie będzie automatycznie odejmowany od ceny wykupu lokalu.

Sprawa wywołała duże emocje, bo wiele osób traktuje mieszkanie w SIM nie tylko jako najem, ale jako drogę do własnego mieszkania. Ministerstwo Rozwoju i Technologii miało wskazać, że w ustawie nigdy nie było zapisu, zgodnie z którym spłacana w czynszu część kredytu ma być wprost odejmowana od ceny wykupu. To rodzi pytanie, czy podobna sytuacja może dotyczyć także Pułtuska.

W Pułtusku też działa SIM, ale pod inną nazwą

W Pułtusku funkcjonuje SIM, czyli Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa, ale działa pod nazwą SIM Północne Mazowsze. O wyjaśnienia dotyczące sytuacji pułtuskich mieszkań zapytaliśmy Romana Niesiobędzkiego, Prezesa Zarządu SIM Północne Mazowsze. Pytania dotyczyły dwóch lokalizacji: budynków przy al. Tysiąclecia oraz inwestycji przy ul. Teofila Kwiatkowskiego.

Z odpowiedzi wynika, że tych dwóch inwestycji nie można traktować tak samo. Bloki przy al. Tysiąclecia powstały w innym modelu niż mieszkania przy ul. Kwiatkowskiego. To ważne, bo od tego zależy, czy najemcy mogą w ogóle liczyć na ścieżkę wykupu.

Al. Tysiąclecia: bez gwarantowanej drogi do wykupu

Budynki przy al. Tysiąclecia zostały zrealizowane w tzw. modelu quasi-komunalnym. Oznacza to, że są bardziej zbliżone do zasobu gminnego niż do klasycznego modelu SIM z dojściem do własności. W tym przypadku nie przewidziano konstrukcji najmu z późniejszym wykupem mieszkania.

SIM Północne Mazowsze wskazuje, że obecnie nie ma podstaw prawnych i finansowych, aby oferować najemcom mieszkań przy al. Tysiąclecia gwarantowaną ścieżkę wykupu. Dla lokatorów oznacza to, że nie można dziś mówić o pewnym lub obiecanym wykupie tych lokali. To kluczowa informacja dla osób, które mogły zakładać, że po latach najmu będą mogły kupić zajmowane mieszkanie.

Kwiatkowskiego: wykup możliwy, ale nie automatyczny

Inaczej wygląda sytuacja mieszkań przy ul. Teofila Kwiatkowskiego. Ta inwestycja jest realizowana już w formule Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej. W takim modelu przepisy przewidują możliwość dojścia do własności, ale tylko po spełnieniu określonych warunków.

Nie jest to jednak automatyczna gwarancja. Najemca musi spełnić wymagania ustawowe, m.in. odpowiedni okres najmu, brak zaległości czynszowych, właściwą wysokość partycypacji oraz uzyskać zgodę zgodnie z procedurami SIM. Dopiero wtedy możliwe jest rozpoczęcie drogi do wykupu mieszkania.

15 lat? W praktyce może być nawet 25 lat

Najczęściej mówi się, że wykup mieszkania w SIM może nastąpić po 15 latach. SIM Północne Mazowsze wyjaśnia jednak, że w przypadku inwestycji finansowanych z określonego wsparcia publicznego może obowiązywać dłuższy termin. Chodzi o zakaz wyodrębniania lokali na własność przed upływem 25 lat od rozliczenia kosztów inwestycji.

Ponieważ inwestycja przy ul. Teofila Kwiatkowskiego została zrealizowana z wykorzystaniem takiego wsparcia, realny moment wykupu może być późniejszy niż po 15 latach. To bardzo ważna informacja dla najemców i osób oczekujących na mieszkanie. Różnica między 15 a 25 latami to nie szczegół, tylko cała dekada dalszego najmu.

Czy czynsz obniży cenę wykupu mieszkania?

To najważniejsze pytanie dla obecnych i przyszłych mieszkańców pułtuskich bloków SIM. Spółdzielnia wyjaśnia, że nie ma prostego mechanizmu, w którym każda rata czynszu przeznaczona na spłatę kredytu jest później odejmowana od ceny wykupu mieszkania. 

Na poczet ceny wykupu wprost zaliczana jest zwaloryzowana partycypacja. Natomiast część czynszu przeznaczana na spłatę kredytu wpływa na zmniejszenie ogólnego zadłużenia SIM, ale nie jest automatycznie odejmowana od ceny mieszkania złotówka za złotówkę.

To oznacza, że przy wykupie znaczenie będzie miała m.in. wartość rynkowa lokalu, partycypacja oraz pozostałe zobowiązania przypadające na mieszkanie.

Cena wykupu może być rynkowa

Według informacji przekazanej przez SIM Północne Mazowsze, cena wykupu lokalu nie może być niższa niż jego wartość rynkowa ustalona na dzień przeniesienia własności. Oznacza to, że mieszkanie nie musi być sprzedane po dawnych kosztach budowy. Cena może zależeć od wartości lokalu w momencie wykupu.

To właśnie ten punkt budzi największe emocje w całym kraju. Wielu najemców mogło zakładać, że skoro przez lata płacą czynsz, w którym jest część kredytowa, to późniejsza cena mieszkania będzie znacznie niższa. Tymczasem z wyjaśnień wynika, że przepisy nie przewidują takiego prostego odliczenia.

Nowa stawka czynszu w Pułtusku

W Pułtusku właśnie podano stawkę czynszu dla lokali wynajętych od SIM Północne Mazowsze. Burmistrz Pułtuska zarządziła że z dniem 9 kwietnia 2026 r. w lokalach wynajętych od „SIM Północne Mazowsze” Sp. z o.o. z siedzibą w Ciechanowie wprowadza się stawkę czynszu dla najemców lokali mieszkalnych w wysokości 14,00 zł za m².

Ta informacja jest istotna w kontekście całej dyskusji o kosztach najmu i ewentualnym wykupie mieszkań. Najemcy powinni wiedzieć nie tylko, ile będą płacić miesięcznie, ale też co dokładnie oznacza ten czynsz w przyszłości. Szczególnie ważne jest to, czy i w jaki sposób wpływa on na możliwość późniejszego wykupu lokalu.

Najważniejsze wnioski dla mieszkańców

Pułtuska sytuacja nie jest identyczna jak w przypadku SIM Zagłębie, ale pokazuje podobny problem: najemcy muszą dokładnie wiedzieć, na jakich zasadach mieszkają. Przy al. Tysiąclecia nie ma dziś gwarantowanej ścieżki wykupu. Przy ul. Kwiatkowskiego taka możliwość może istnieć, ale nie jest automatyczna i może być odsunięta nawet do 25 lat.