Ceny mieszkań w północnym Mazowszu i - dla porównania - w aglomeracji warszawskiej pokazują, że zakup własnego lokum coraz częściej wymaga nie tylko zdolności kredytowej, ale też nerwów ze stali i kalkulatora, który nie obraża się po trzecim przeliczeniu raty. Z aktualnych danych ofertowych wynika, że Pułtusk, Wyszków i Ciechanów pozostają oczywiście tańszą alternatywą dla Warszawy, ale w niektórych lokalizacjach ceny za metr kwadratowy zaczynają coraz mocniej przypominać podwarszawski standard.

Według dostępnych danych z maja i kwietnia 2026 roku średnie ceny mieszkań w analizowanych miastach są bardzo zróżnicowane. W Pułtusku średnia cena ofertowa mieszkań wynosi ok. 7 475–10 000 zł za m², w zależności od źródła i typu ogłoszeń, natomiast dane transakcyjne z Rejestru Cen Nieruchomości, wskazują medianę ok. 7 499 zł za m² przy niewielkiej liczbie aktów notarialnych. To oznacza, że Pułtusk nadal jest wyraźnie tańszy od Serocka, Legionowa i Warszawy, choć różnica nie jest już tak komfortowa, jak kupujący chcieliby sobie opowiadać przy kawie.

Pułtusk, Wyszków i Ciechanów: tańsze, ale nie „tanie”

W Pułtusku rynek mieszkań jest ograniczony, dlatego każda średnia powinna być traktowana ostrożnie. Oferty z rynku wtórnego pokazują poziom ok. 8,5 tys. zł za m², ale dane transakcyjne są niższe i wskazują na ok. 7,5 tys. zł za m². To ważne rozróżnienie, bo ceny ofertowe są tym, czego sprzedający chcą, a ceny transakcyjne tym, co kupujący faktycznie przełykają po negocjacjach. Rynek pierwotny, deweloperski zaczął przekraczać 10 000 złotych!

Wyszków według danych Tabelaofert osiąga średnią ok. 6 867 zł za m² dla rynku pierwotnego i wtórnego łącznie, natomiast Adresowo pokazuje w kwietniu 2026 roku średnią ok. 9 807 zł za m². Z kolei Otodom dla nowych mieszkań w Wyszkowie wskazuje średnią ok. 8 904 zł za m², co pokazuje, jak bardzo wynik zależy od bazy ofert i struktury dostępnych lokali. Krótko mówiąc: jeden portal pokazuje rozsądek, drugi przypomina, że nieruchomości też mają swoje humory.

Ciechanów wypada jako jedna z tańszych lokalizacji w zestawieniu. Otodom pokazuje dla rynku pierwotnego średnio ok. 8 338 zł za m², a dla rynku wtórnego ok. 7 217 zł za m². Z kolei Tabelaofert podaje dla Ciechanowa średnią ok. 5 000 zł za m² w kwietniu 2026 roku, co może wynikać z innej struktury ogłoszeń i mniejszej próby, więc przy zakupie konkretnego mieszkania warto patrzeć nie tylko na średnią, ale też na lokalizację, standard i metraż.

Serock i Legionowo coraz bliżej warszawskich emocji

Serock jest szczególnym przypadkiem, bo jego ceny napędza nie tylko odległość od Warszawy, ale też położenie nad Zalewem Zegrzyńskim i charakter rekreacyjno-mieszkaniowy. Otodom wskazuje średnio ok. 11 489 zł za m² dla nowych mieszkań i ok. 11 937 zł za m² dla rynku wtórnego. Tabelaofert pokazuje jeszcze wyższy poziom dla mieszkań na sprzedaż w Serocku, bo ok. 14 618 zł za m², choć przy niewielkiej liczbie ofert taka średnia potrafi zostać wywindowana przez kilka droższych lokali.

Legionowo także mocno odczuwa bliskość stolicy. Otodom pokazuje średnią ok. 10 845 zł za m² dla rynku pierwotnego oraz ok. 11 663 zł za m² dla mieszkań ogółem. Tabelaofert podaje dla Legionowa jeszcze wyższą średnią, ok. 14 618 zł za m², natomiast dane transakcyjne RCN wskazują medianę ok. 10 869 zł za m² w styczniu 2026 roku, przy 8 transakcjach w analizowanej próbie.

Warszawa nadal poza konkurencją. I poza spokojem wielu kupujących

Warszawa pozostaje najdroższym punktem porównania. Według serwisu Zametr średnia cena mieszkania w Warszawie w maju 2026 roku wynosi ok. 19 484 zł za m², przy czym rynek pierwotny wskazano na poziomie ok. 17 572 zł za m², a wtórny ok. 19 189 zł za m². To oznacza, że za jeden metr w stolicy często można kupić ponad dwa metry w części mniejszych miast regionu, co brzmi jak absurd, ale najwyraźniej ktoś uznał, że to normalny etap rozwoju cywilizacji.

Dane NBP i omówienia rynku pokazują jednocześnie, że ceny transakcyjne bywają niższe niż ofertowe. Według danych dla Warszawy z III kwartału 2025 roku średnia cena transakcyjna wynosiła ok. 16,4 tys. zł za m² na rynku pierwotnym i ok. 16,3 tys. zł za m² na rynku wtórnym. Bankier, opisując dane NBP za I kwartał 2026 roku, wskazywał, że początek roku przyniósł dalsze obniżki przeciętnych kwot płaconych za nowe mieszkania w największych miastach, w tym także w Warszawie.

Co to oznacza dla mieszkańców regionu?

Dla kupujących z powiatu pułtuskiego i okolic dane są jasne: tańsze miasta nadal istnieją, ale nie należy już zakładać, że poza Warszawą mieszkania są automatycznie tanie. Pułtusk i Ciechanów wypadają korzystniej cenowo, Wyszków jest pośrodku, a Serock i Legionowo coraz mocniej pracują na status lokalizacji premium pod Warszawą. 

W praktyce największe znaczenie ma nie sama średnia cena za metr, lecz konkretna oferta. Inaczej wyceniane są mieszkania nowe, inaczej lokale po remoncie, a jeszcze inaczej mieszkania w starszych blokach wymagające nakładów. Kupujący powinni porównywać ceny ofertowe z transakcyjnymi, sprawdzać historię podobnych ogłoszeń i pamiętać, że cena z portalu to początek rozmowy, a nie wyrok sądu.