Od 45 zł za metr kwadratowy w gminie Zatory do 107 zł w gminie Pułtusk — tak różnią się średnie ceny transakcyjne działek budowlanych w zestawieniu Działkopedii z 13 października 2026 roku.
Zatory i Pułtusk: 62 zł różnicy na każdym metrze
Różnica między skrajnymi średnimi transakcyjnymi wynosi 62 zł/m². Przy czysto rachunkowym porównaniu działek o powierzchni 1000 m² daje to 62 tys. zł różnicy: 45 tys. zł wobec 107 tys. zł. To ilustracja skali rozpiętości cen, a nie wycena dwóch rzeczywistych nieruchomości.
| Gmina | Średnia transakcyjna zł/m² | Wskaźnik rynkowy zł/m² | Transakcje budowlane |
|---|---|---|---|
| Zatory Najniższa średnia transakcyjna | 45 | 68 | 33 |
| Obryte Najniższy wskaźnik rynkowy | 48 | 48 | 48 |
| Świercze | 53 | 63 | 47 |
| Winnica | 61 | 67 | 73 |
| Pokrzywnica | 73 | 83 | 34 |
| Pułtusk Najwyższe obie średnie | 107 | 108 | 59 |
| Gzy | Brak średniej | Brak średniej | Mniej niż 5 |
Ogłoszenie to dopiero punkt wyjścia
W całym powiecie średnia transakcyjna działek budowlanych wynosi 60 zł/m², a ofertowa 92 zł/m². Działkopedia wylicza różnicę na 53,3 proc., ale porównuje aktualne ogłoszenia z transakcjami z dostępnych lat rejestru. Nie można z tego wywnioskować, że sprzedający obniżają cenę konkretnej działki o taki właśnie procent.
Podawane przez serwis 73 zł/m² to jego wskaźnik łączący oba źródła. W opisanej metodzie cena transakcyjna ma wagę 60 proc., a ofertowa 40 proc.; w miejscach z niedostateczną liczbą ogłoszeń wskaźnik może opierać się na samych transakcjach. Dlatego w tabeli obok siebie pokazujemy ceny zapisane przy sprzedaży i średnią rynkową serwisu, zachowując odrębne nazwy.
Gzy najtańsze w ofertach, Pułtusk na drugim końcu skali
Ranking ogłoszeń obejmujący wszystkie rodzaje gruntów otwierają Gzy, a zamyka Pułtusk. Skrajne średnie różnią się o 74 zł/m², czyli wyższa jest około 3,4 razy większa od niższej. Ten wynik zależy również od tego, jakie działki trafiły do katalogu: większy udział gruntów rolnych może obniżyć średnią całej gminy.
| Gmina | Średnia ofertowa zł/m² | Liczba ofert |
|---|---|---|
| Gzy Najniższa średnia | 31 | 17 |
| Obryte | 61 | 33 |
| Winnica | 66 | 24 |
| Świercze | 72 | 68 |
| Pokrzywnica | 92 | 139 |
| Zatory | 93 | 73 |
| Pułtusk Najwyższa średnia | 105 | 106 |
Budowlane, rolne czy rekreacyjne? Porównaj właściwą kategorię
Gruntu pod dom nie warto porównywać wyłącznie ze średnią policzoną dla wszystkich ogłoszeń. Działki rolne, leśne i budowlane mogą odpowiadać na zupełnie inne potrzeby kupujących. Najbardziej przydatne jest więc zestawianie nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, powierzchni i wyposażeniu.
| Rodzaj według katalogu | Średnia ofertowa zł/m² | Oferty z ceną |
|---|---|---|
| Rolne Najniższa średnia | 25 | 54 |
| Siedliskowe | 70 | 8 |
| Leśne | 71 | 7 |
| Inwestycyjne | 82 | 31 |
| Bez podanego typu | 86 | 81 |
| Rekreacyjne | 89 | 57 |
| Budowlane Najwyższa średnia | 92 | 222 |
Jak duża może być różnica między ofertami, pokazuje ogłoszenie gruntu rolnego w Obrytem: za 2800 m² właściciel oczekuje 16 800 zł, czyli 6 zł/m². W opisie wskazano naturalne zadrzewienie oraz sąsiedztwo lasu państwowego. Jest to przykład niskiej ceny konkretnego gruntu rolnego, a nie potwierdzona najtańsza działka całego powiatu ani oferta działki budowlanej.
Jak zmieniały się ceny? Serwis pokazuje wzrost, ale dane wymagają ostrożności
Na głównej stronie cen powiatu pułtuskiego Działkopedia podaje wzrost średniej transakcyjnej o 74,3 proc. rok do roku. W katalogu ofert powiatu, w części dotyczącej lokalnego rynku, widnieje jednak 44,0 proc. Obie wartości wskazują kierunek wzrostowy, ale ich rozbieżność nie pozwala przyjąć jednej z nich jako bezspornego tempa wzrostu całego rynku.
Indeks Atrakcyjności 25/100. Co właściwie oznacza?
Działkopedia przyznaje powiatowi pułtuskiemu 25 punktów w skali od 0 do 100. Według opisu serwisu jest to autorski wskaźnik oparty na danych transakcyjnych, uwzględniający dynamikę cen, aktywność rynku i trend transakcji. Najprościej: ma zbierać wybrane informacje o rynku gruntów w jedną liczbę.
Serwis zastrzega, że indeks nie mierzy czasu sprzedaży ani płynności rynku. Na analizowanej stronie nie przedstawiono pełnego wzoru i wag pozwalających niezależnie odtworzyć wynik. Dlatego sam odczyt 25/100 nie wystarcza, aby uznać cały powiat za dobre lub złe miejsce do zakupu.
